Покупка квартиры на вторичном рынке

Операции с покупкой недвижимостью всегда сопряжены с небольшим риском для обеих сторон. И вторичный рынок жилья не исключение. Главные проблемы при  при выборе и оформлении  покупки квартиры  могут быть с высокой стоимостью а также с особенностями покупки квартиры и сложностями, которые возникают при оформлении квартиры. При покупке квартиры на вторичном рынке важно соблюдение правила «Доверяй, но проверяй» Эта поговорка как нельзя более кстати, когда речь идёт о проверке юридической чистоты сделки.

Если Вы действуете через риэлторское агентство, все вопросы, связанные с организацией проверок, будут решены без Вашего участия. Но если Вы решили действовать самостоятельно, приготовьтесь стать разведчиком от того, насколько тщательно будут проверены все детали будущего договора купли-продажи и оформления покупки квартиры, зависит Ваше спокойствие.

Особенности покупки квартиры

  •  Справка и экспликация из БТИ помогут удостовериться в том, что квартира имеет именно ту площадь, которая указана в договоре. Учтите, что произведённая в квартире перепланировка должна быть юридически оформлена.
  •  Справка из Единого информационно-расчётного центра (ЕИРЦ) нужна для того, чтобы подтвердить отсутствие задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг. Вдруг Ваш продавец перед продажей квартиры поболтал по телефону с друзьями из Папуа Новой Гвинеи?
  •  Если квартира перешла к продавцу по наследству или была подарена, изучите право-устанавливающие документы завещание или дарственную.
  •  Для того чтобы подробнее исследовать прошлое квартиры, начните с получения архивной справки (расширенной выписки) или просто выписки из домовой книги. Это сложно, но возможно. Выписка из домовой книги нужна для того, чтобы узнать, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади.

Возможно, один из владельцев квартиры отбывал (или отбывает) заключение в местах лишения свободы или, например, находится на длительном лечении в психиатрической больнице, а потому не попал в число тех, на кого была приватизирована квартира. Но даже если кто-то из прежних хозяев квартиры по каким-либо причинам не был из неё выписан, поводов для беспокойства пока нет.

С 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ дают новому владельцу квартиры возможность выселить нежелательных лиц из жилого помещения, принадлежащего ему, поскольку «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Тем не менее, чтобы обеспечить себе дополнительные гарантии в оформлении покупки квартиры, советуем Вам сделать следующее.

Если кто-то из членов семьи продавца ещё не вы писан из квартиры к моменту совершения сделки, включите в договор купли-продажи обязанность продавца юридически освободить жилое помещение после заключения договора.

Хорошо, если Вам удастся «погрузиться» в историю квартиры лет на 10-15, поскольку срок исковой давности по сделкам купли-продажи составляет 10 лет. Приготовьте и свои документы. От покупателя нужны будут: документ, удостоверяющий личность (паспорт); если Вы состоите в браке согласие супруга (супруги) на покупку жилья.

Как передать деньги за покупку квартиры на вторичном рынке

Существует несколько вариантов передачи денежных средств за приобретаемое жильё, что справедливо если вас заинтересует   участки продажа на новорязанском шоссе.

Во-первых, можно перечислить причитающуюся продавцу сумму на его банковский счёт. Этот вариант хорош тем, что не требует пересчёта денег (за Вас это сделает банк). Кроме того, не надо будет думать, как обезопасить операцию по передаче крупной суммы наличных.

Во-вторых, можно воспользоваться услугами депозитария. Такой вариант наиболее распространён. Обычно покупатель закладывает деньги в депозитарную ячейку банка, и заинтересованные стороны подписывают договор аренды банковской ячейки, в котором определяют условия доступа к ней.

Депозитарная ячейка представляет собой надёжно защищённый сейф, расположенный в специально оборудованном помещении внутри банка. Все расчёты по сделке через депозитарную ячейку производятся в охраняемом банковском помещении, что обеспечивает и безопасность, и полную конфиденциальность.

В-третьих, не исключается и старый способ передачи денег продавцу непосредственно в руки. Желательно это сделать это при свидетелях, позаботившись о собственной безопасности. И ещё: обязательно возьмите расписку, в которой укажите, что сумма была в полном объёме передана продавцу.

 Договор купли продажи квартиры

После того, как денежный вопрос решён, подписывается договор купли-продажи квартиры. Проект надо подготовить заранее, согласовав его содержание. Желательно доверить эту работу профессионалам. Но даже в этом случае расслабляться рано. Важно знать, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если не будут соблюдены все формальности. В частности, договор купли-продажи будет недействителен, если он заключён под влиянием обмана, угроз, насилия, заблуждения, а также лицом, не способным понимать значение своих действий.

Легко лишиться свеже-купленной квартиры, если договор с Вами заключён недееспособным или ограниченно дееспособным человеком. Поэтому желательно убедиться, что продавец вполне отдаёт себе отчёт в тех действиях, которые совершает. Если Вы имеете дело с представителем продавца, обязательно изучите выданную ему доверенность (не истёк ли срок её действия, на то ли лицо она выписана). И настаивайте на личном присутствии собственника жилья при оформлении сделки.

Если же, по словам представителя, собственник уехал в загранкомандировку или подался в отшельники на Гоа, самый разумный шаг отказаться от сделки, какой бы привлекательной она Вам ни казалась. Основанием для того, чтобы договор купли продажи квартиры на вторичном рынке был признан недействительным, является факт его заключения вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях, чем воспользовалась другая сторона.

Заключённый Вами договор купли продажи квартиры должен быть отдан на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (Регистрационную палату). Учтите, что регистрация договора купли-продажи недвижимости. Передачу задатка и аванса нужно оформить в письменном виде. Для того чтобы не пере путать два этих платежа, внесите в текст договора пункт, в котором будет назван размер и того, и другого (если, конечно, Вы с продавцом пришли к соглашению об осуществлении авансового платежа).

Можно предварительный договор купли-продажи, где будет указана стоимость квартиры и сумма задатка, которую Вы вносите. Не забудьте оформить расписку, удостоверяющую передачу аванса. При этом необходимо помнить, что в соответствии со ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки на сумму меньше 10 МРОТ заверять не надо Часто приходится общаться не с самим владельцем квартиры, а с представляющим его риэлтором. В этом случае лучше, чтобы и Ваши интересы представлял профессиональный участник рынка недвижимости.

Иначе при заключении предвари тельного соглашения о покупке квартиры Ваши права могут быть в чём-то ущемлены. А между собой риэлторы договорятся быстрее Приобретая квартиру через риэлтора, необходимо заключить договор оказания услуг, в котором должны быть отражены все существенные условия, например, такие, как вид услуг, их оплата, а также последствия неоказания Вам услуг должным образом.

До приобретения квартиры и другой недвижимости  следует проверить, не находится ли она в залоге. Такие сведения можно получить в юстиции (Росреестре). Это убережёт Вас от незаконной сделки. Если Вы считаете, что заключённый договор купли-продажи нарушает Ваши права и законные интересы, Вы можете потребовать признать сделку недействительной. Срок предъявления требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным составляет три года с момента его заключения.

Как видите, покупка квартиры на вторичном рынке и его оформление, это сложный процесс и любые ошибки могут привести к самым тяжким для вас последствиям.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку с вашего сайта.
uСтрой.RU

Оставить комментарий